Quando um imóvel arrendado é vendido, o novo proprietário assume o papel de senhorio e deve cumprir o contrato existente. Um dos problemas mais frequentes entre senhorios e inquilinos — no que diz respeito à compra e venda de imóveis arrendados — é a situação do contrato de arrendamento quando há mudança de proprietário do imóvel e, em particular, em que casos o novo proprietário deve ou não pagar uma indemnização ao inquilino. A solução encontra-se no artigo 14 da Lei do Arrendamento de Habitação Urbana, que regula a sub-rogação do comprador nos contratos de arrendamento e estabelece limites claros.
De acordo com os regulamentos, quando uma habitação arrendada é vendida, o comprador torna-se automaticamente o novo senhorio e deve cumprir o contrato em vigor. Isto significa que, durante os primeiros cinco anos, se o proprietário anterior era uma pessoa singular, ou sete anos, se era uma pessoa coletiva, o inquilino mantém o seu direito de residir no imóvel nas mesmas condições que anteriormente, sem obrigação de lhe pagar uma indemnização. Os novos proprietários devem compreender a importância de cumprir as condições estabelecidas no contrato de arrendamento, uma vez que isso garante a estabilidade e a segurança do arrendatário. A regulamentação protege os direitos dos arrendatários, garantindo que eles não sejam prejudicados pela mudança de proprietário do imóvel.
Indemnização aos inquilinos por incumprimento das disposições da lei sobre arrendamento
A situação muda quando o contrato assinado estabelece um prazo superior aos prazos mínimos. Neste caso, o novo proprietário só é obrigado a manter o arrendamento até ao termo de cinco ou sete anos, conforme previsto no contrato. Se o contrato for prorrogado, o inquilino pode perder o seu direito antes do termo do prazo acordado; nesse caso, a compensação será paga pelo vendedor e não pelo comprador do imóvel. A compensação estabelecida pela LAU é igual ao valor do aluguer mensal por cada ano do contrato que exceda o prazo mínimo legal. Por exemplo, se o contrato foi assinado por dez anos com uma pessoa física como locador e o imóvel foi vendido no oitavo ano, restariam dois anos de locação, que deveriam ser cumpridos além dos cinco anos protegidos. Nesse caso, o locatário tem direito a receber do antigo proprietário duas mensalidades como indenização.
O equilíbrio proposto pelo artigo 14.º da LAU é claro: o novo proprietário não é obrigado a pagar qualquer compensação ao inquilino em caso algum, e apenas o antigo proprietário deve fazê-lo se o contrato exceder o prazo legal de cinco ou sete anos. É importante notar que a lei também prevê casos em que o senhorio e o inquilino concordam expressamente no contrato que a venda resultará na rescisão do arrendamento. Se tal acordo existir, o novo proprietário deve respeitar o aluguel da habitação apenas até ao término dos cinco ou sete anos de proteção legal. Após esse prazo, não há qualquer obrigação de pagar uma indemnização ao inquilino.
